نقش کدرهگیری مسکن و مستغلات در بهبود بازار مسکن
زمین ومسکن به عنوان یک کالای ویژه با خواصی نظیر ناهمگن بودن، غیرقابل جانشینی و غیرقابل تجارت بودن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تاثیرات برونی[1]و متقابل این بازار با بازارهای موازی، مهاجرت وافزایش جمعیت شهرها، محدود بودن منابع زمین ومانند آن ، همه و همه منجربه این شده است که این بازار همواره به شدت تحت تاثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد. حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین ومسکن با توجه به غیرقابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن،منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می شود. از این رو عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین ومسکن از سوی دولت های مرکزی حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می تواند سیاست های دولت را در تامین "مسکن متناسب با نیاز" گروه های هدف تحت تاثیر قراردهد. اصولا در بخش های اقتصادی به هر میزان که ریسک سرمایه گذاری بالاتر باشد نرخ بازگشت سرمایه نیز بیشتر است.در شرایط کنونی کشور بخش زمین ومسکن با کمترین ریسک دارای بیشترن نرخ بازگشت سرمایه است که این شرایط باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش های مولد اقتصادی به نفع بخش های غیرمولد وسوداگرانه شده است. به طوری که دراین بخش ،خرید وفروش زمین ومسکن از سود بالاتری نسبت به ساخت مسکن برخوردار است.
در این شرایط مرسوم ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین ومسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب است . برای این منظور فراهم نمودن زیرساخت های اجرائی از قبیل مکانیزم های اجرائی یکپارچه معاملات زمین ومسکن وطراحی پایگاه های اطلاعاتی مورد نیاز یک ضرورت اجتناب ناپذیر می باشد که درحال حاضردر نظام مالیاتی کشورمورد توجه قرار نگرفته است. اما دولت با بروز تحولات بازارزمین ومسکن درسال های اخیراین ضرورت را درک کرده واز طریق وزارت بازرگانی نسبت به طراحی سامانه املاک ومستغلات کشور(سیستم کد رهگیری مسکن)با هدف سامان دهی بازارفوق اقدام نموده است.
انواع قراردادهای زمین ومسکن در کشور
کلیه معاملات مربوط به اموال غیر منقول که به ثبت وصدور سند دردفاتراسناد رسمی کشورزیر نظرقوه قضائیه منتهی می شوند با توجه به ماهیت آنها دارای دو وجه مشخص 1) حقوقی2) اقتصادی و بازرگانی، می باشند و ازجنبه حقوقی آثاروپیامدهای این معاملات به قوه قضائیه ومشخصا سازمان ثبت اسناد واملاک کشور بر می گردد واز نظر قوانین عملیاتی ازطرف این مجموعه پشتیبانی می شوند. از جنبه اقتصادی وبازرگانی آثار و پیامدهای آن به وزارت بازرگانی و اتحادیه صنفی تحت پوشش آن بر می گردد. بر همین اساس اشتغال کلیه فعالان وافرادی که با داشتن شرایط لازم به امر خرید وفروش املاک ویا دلالی و واسطه گری معاملات مذکور می پردازند مطابق ماده 2 دستورالعمل اجرائی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک وخودرو منوط به داشتن پروانه کسب از اتحادیه مربوطه وپروانه تخصصی ازسازمان ثبت اسناد واملاک کشور می باشد. مطابق ماده3 دستورالعمل اجرائی فوق الذکر شرایط و ضوابطی که برای دریافت پروانه تخصصی مورد اشاره در نظر گرفته شده است علاوه بر شرایط مندرج در آئین نامه اجرائی تبصره 1ماده 12قانون نظام صنفی، داشتن تحصیلات ششم ابتدائی قدیم و یا سوم راهنمائی نظام جدیدو همچنین داشتن توانائی و صلاحیت فنی متناسب با شغل مورد درخواست به تشخیص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در کنار ارائه تضمین های مالی مورد نظرجهت جبران خسارت احتمالی وارده به اشخاص واتحادیه صنفی، ذکر شده است. بر اساس آئین نامه اجرائی تبصره 1ماده 12 قانون نظام صنفی حداقل مدرک تحصیلی لازم برای اخذ پروانه کسب فعالیت ، پایان دوره ابتدائی و یا سواد خواندن ونوشتن (به استثناء متقاضیانی که سن آنها از 50 سال به بالا می باشد) اعلام شده است.
براساس ماده 27 دستورالعمل اجرائی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو، مشاورین املاک با لحاظ معیارهایی ازقبیل صلاحیت های فنی، میزان تحصیلات دانشگاهی، شرکت دردوره های آموزشی، استفاده از کارشناسان فنی و حقوقی و ایجاد چارت تشکیلاتی ومحل مناسب ، حوزه فعالیت و سابقه اشتغال به مشاور درجه1 و مشاوردرجه 2 تقسیم می شوند. مطابق ماده (28) مشاور املاک درجه 1 می تواند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاک به هر میزان اقدام و قراردادهای مربوط را تنظیم نماید . ولی طبق ماده(29 ) مشاور املاک درجه 2 می تواند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاکی اقدام نماید که میزان آن را وزارت بازرگانی با جلب نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می کند .
براساس ماده 8 دستورالعمل فوق مشاور موظف است قراردادها را در اوراق مخصوصی که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تدوين و تأييد گرديده تنظيم نمايد. براین اساس و با توجه به اوراقی که برای ثبت انواع معاملات مربوط به ملک در مشاورین املاک تدوین و طراحی شده است کلیه معاملات را در 6 نوع می توان دسته بندی کرد.
1)مبایعه نامه املاک جهت ثبت خرید وفروش املاک ودارای 9ماده شامل طرفین قرارداد-موضوع ومشخصات قرارداد-ثمن معامله- شرایط مربوط به تنظیم سند- شرایط تسلیم مورد معامله- آثار قرارداد-حق الزحمه مشاور-زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
2)مشارکت در ساخت جهت ثبت قرارداد مربوط به مشارکت در ساخت و دارای 9 ماده شامل طرفین قرارداد-موضوع قرارداد-آورده های طرفین- نسبت سهم الشرکه طرفین- مدت قرارداد- شرایط قرارداد وتعهدات طرفین وضمانت عدم اجرای آنها-حق الزحمه مشاور-زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
3)قرارداد پیش فروش برای ثبت ساخت و فروش مورد معامله با مشخصات، اوصاف وشرایط مورد توافق طرفین و انتقال آن طبق مقررات به خریدار در برابر دریافت عوض معلوم و دارای 11ماده شامل طرفین قرارداد-موضوع قرارداد- مشخصات مورد قرارداد- قيمت مورد معامله- تسليم مورد معامله- شرايط و آثار قرارداد-اسقاط کلیه خیارات به تراضی طرفین-مخارج تنظیم سند رهنی به عهد خریدار در صورت استفاده از وام بانکی- حق الزحمه مشاور- زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
4)انتقال سرقفلی جهت ثبت انتقال کلیه حقوق مالی اعم از قظعی واحتمالی انتقال دهنده نسبت به حق کسب وپیشه وتجارت وسرقفلی ودارای 10ماده شامل طرفين قرارداد- موضوع و مورد معامله - قيمت معامله - شرايط مربوط به تنظيم سند - شرايط تسليم مورد معامله- آثار قرارداد-موضوعیت قانونی قرارداد با توجه قانون مدنی- حق الزحمه مشاور- زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
5)اجاره نامه جهت ثبت قرارداد موجر ومستاجر ودارای 12 ماده شامل طرفين قرارداد- موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره- مدت اجاره- اجاره بها و نحوه پرداخت - تسليم مورد اجاره- شرايط و آثار قرارداد- اسقاط کلیه خیارات طرفین- تبعیت قرارداد در سایر موارد از مقررات قانون مدني و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376-امضای قرارداد توسط شهود با مشخصات مشخص وگواهی آن توسط مشاوراملاک- حق الزحمه مشاور- زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
6)اجاره به شرط تملیک جهت ثبت قرارداد موجر ومستاجر جهت تملیک عین مستاجره پس از پرداخت تمامی اقساط اجاره بهاءاز طرف مستاجربه موجرودارای10ماده شامل طرفين قرارداد- موضوع و مشخصات قرارداد مورد اجاره به شرط تمليك - مدت اجاره -اجاره بهاء- شروط و آثار قرارداد- اسقاط کلیه خیارات طرفین به استثناءموارد تقلب وتدلیس كه بطور واضح و آشكار علت غبن باشد- امضای قرارداد توسط شهود با مشخصات مشخص وگواهی آن توسط مشاوراملاک- حق الزحمه مشاور- زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
جایگاه مشاورین املاک در نظام صنفی وحقوقی کشور
براساس آئین نامه تبصره ماده13 قانون نظام صنفی مبنی برتعریف و تعیین مصادیق انواع مشاغل تخصصی وفنی که توسط دبیرخانه هیئت عالی نظارت وبا همکاری وزارت خانه ها وسازمان های ذیربط ونظرخواهی ازمجامع امورصنفی مراکز استان ها تهیه و به تصویب وزیر بازرگانی رسیده است، مشاورین املاک به عنوان مشاغل تخصصی تعریف نشده اند.این درحالی است که سازمان ثبت اسناد واملاک کشور برای مشاورین املاک در کنار پروانه کسب صنفی که ازطرف اتحادیه صنفی مربوطه صادرمی شود، پروانه کسب تخصصی صادر می کند.
فرایند معاملات ملکی واجزای آن وارتباطات فی مابین درکشور از طرف مشاورین املاک در جهت ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی درراستای قطعی و رسمی شدن معامله وانتقال مالکیت ، برمبنای همه وظایف وفعالیت های حاکمیتی دولت تعریف نشده است بلکه تنها در جهت تامین منافع مادی سازمان های درگیر در خصوص املاک بوده است. به عنوان مثال شهرداری ها در سراسر کشور تا جائی در این فرآیند درگیر می شوند که مطالبات مادی وعوارض قانونی ازقبیل عوارض نوسازی را اخذ کنند و یا سازمان ثبت اسناد واملاک کشور تا جائی در این امردخالت می کند که نسبت به عدم ضبط سند مربوطه (بند ذ) اطمنیان حاصل شود. درحالیکه ثبت اطلاعات مربوط به فرآیند معاملات و بصورت مکانیزه با توجه به سیستمهایی که در شرایط امروز در دسترس است ، درپایگاه های اطلاعاتی مربوط، نسبت به تامین منافع مادی از اهمیت استراتژیکی بالائی برخوردار است. ولی اصلا به این مهم توجه نشده وطراحی های اجرائی درحد تامین منافع وحقوق مادی سازمانی تقلیل یافته است. بعنوان مثال پس از آنکه انتقال مالکیت بصورت رسمی صورت می پذیرد شهرداری های منطقه مربوطه از این انتقال اطلاع پیدا نمی کنند وبا وجود اینکه مطالبات خود را دراین فرآیند اخذ کرده است ولی کماکان کلیه اسناد مربوط به ملک مورد نظردرپایگاه اطلاعاتی شهرداری به نام فردی است که انتقال مالکیت از ایشان صورت پذیرفته است.
مشاورین املاک در کشوراز جایگاه تخصصی بر خوردار نیستند بطوریکه در قوانین موجود حداقل تحصیلات لازم برای اخذ پروانه کسب برای متقاضیان مربوطه از سواد خواندن ونوشتن تا سوم راهنمائی ذکر شده است. البته بخشی از این نگاه غیر تخصصی به جایگاه مشاورین املاک و فرآیند معاملات ملکی به عدم تخصصی بودن ساخت وساز وعدم اعمال استانداردهای مورد نیازدر آن بر می گردد.
همچنین اطلاعات ثبت شده در دفاتر مشاورین املاک به هیچ پایگاه اطلاعاتی منتقل نمی شود بلکه اطلاعات مورد نظر کاملا جنبه بایگانی دارند وبعداز مدت خیلی کوتاهی از بین می روند. البته نگاه غیر تخصصی به مشاورین املاک نیز این وضعیت را تشدید می کند.
بر اساس قوانین ثبتی کشورکلیه معاملات صورت گرفته در صورتی قطعی ورسمی تلقی می شوند که نقل وانتقالات مربوطه در دفاتر اسناد رسمی زیرنظرسازمان اسنادواملاک کشورثبت شوند و برای طی چنین فرآیندی وجود مشاورین املاک چندان جایگاهی ندارد. بطوریکه متعاملین برای ثبت معامله صورت گرفته فی مابین خود الزام به ارائه مبایعه نامه تنظیم شده به دفاتر اسناد رسمی را ندارند و با مراجعه به هردفترخانه ای می توانند با طی فرآیند حقوقی مربوطه نسبت به ثبت معامله خود اقدام نمایند. بنابراین مشاورین املاک درفرآیند معاملات ملکی ازنگاه حقوقی چندان جایگاهی ندارند بلکه بیشترازنگاه صنفی تعریف وبه رسمیت شناخته می شوند. به عبارت دیگردرمجموعه اجرائی کشور، مشاورین املاک، دارای هویت اقتصادی از قبیل منبع ایجاد درآمد برای شاغلین مربوطه و دولت هستند. حتی قانون نظام صنفی کشور نیزدرمقابل این گسستگی بین این بخش از اصناف و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور ساکت است. به نظر می رسد نگاه سازمان ثبت اسناد واملاک به مشاورین املاک سبب شده تا بسیاری از معاملات درسطح غیررسمی و به صورت قولنامه ای شکل بگیرند و همین امردر طول دوره های طولانی موجب شده معاملات غیررسمی و ثبت نشده رواج پیدا کند که به نوبه خود ضمن نقض حاکمیت دولت در این خصوص از قبیل فراهم کردن زمینه فرارمالیاتی ، مشکلات فراوانی را نیز بوجود آورده ودرمواقعی منجربه تشکیل پرونده های قضائی نیز شده است.
بررسی پیامد های اجرای سامانه املاک ومستغلات درکشور(سیستم کد رهگیری مسکن)
اجرای سامانه املاک وکستغلات در کشور(سیستم کد رهگیری مسکن) با هدف سامان دهی معاملات مربوط به زمین ومسکن ودرنتیجه بازار مسکن پیامدهای مثبت مختلفی را بدنبال خواهدداشت وبه سهم خود موجب آرامش وثبات دربازارخواهد شد.
1)یکی از مهمترین پیامد های اجرای سیستم فوق اين است كه امکان بازتعریف وطراحی واجرای نظام مالیاتی موثر وکارآمد در جهت کنترل معاملات سوداگرانه زمین ومسکن در کشوررا فراهم می کند.چراکه نظام مالیاتی مرتبط با زمین ومسکن درشرایط کنونی کشور از یک سو به دلیل خلاء قانونی واز سوی دیگربه علت عدم وجود زیرساخت های مناسب نظیر بانک های اطلاعاتی دچار مشکل می باشد.لذا با اجرای این سیستم بخشی ازموانع اجرای نظام های بهینه وکارآمد مالیاتی که دربسیاری از کشورهای دنیا عمل می شود،ازبین خواهد رفت.
2)پیامد دیگری که اجرای سیستم فوق به همراه خواهد داشت ایجاد فرصت وظرفیت بیشتر در جهت اعمال وظایف حاکمیتی دولت دربازار زمین ومسکن می باشد. بطوریکه می دانیم دردو دهه اخیر بازار زمین ومسکن در کشوردر مقاطع مختلف دچار تحولات وبی ثباتی شده است ودولت به دلیل عدم برخورداری از سیستم اطلاعاتی یکپارچه خاص زمین ومسکن فرصت مدیریت واثر گذاری بر بازار را از دست داده است وبدین ترتیب بخشی از وظایف حاکمیتی دولت بلا موضوع مانده است که با اجرای این سیستم ،فرصت اعمال مدیریت وسامان دهی بازار زمین ومسکن فراهم می شود.
3)با اجرای سیستم سامانه املاک ومستغلات در کشور شفافیت در فرآیند معاملات ملکی کشور افزایش خواهد یافت به طوریکه از فعالیت مشاورین املاک بدون پروانه جلوگیری خواهد شدوامکان انجام معاملات غیررسمی وقولنامه ونوشتن قراردادهای غیرقانونی ازبین خواهد رفت وبدین ترتیب امنیت واطمینان لازم نسبت به اجزاء وفعالان بازارجلب خواهد شد.
4)اجرای سامانه املاک ومستغلات کشورضمن اینکه بهره گیری از زیرساخت های مخابراتی وارتباطی کشور را افزایش خواهد داد موجب شکل گیری پایگاه اطلاعاتی وتخصصی زمین ومسکن خواهد شد که می تواند دربرقراری ارتباط با سایرپایگاه های اطلاعاتی کشوراز جمله شهرداری‌ها، سازمان امور مالیاتی وسازمان ثبت اسناد واملاک کشورو... اطلاعات همدیگررا کنترل وبه روز نماید.
5)یکی ازمشکلاتی که درشرایط موجود در نظام صنفی مربوط به املاک ومستغلات کشور وجود دارد عدم برخورداری مشاورین املاک ومستغلات از جایگاه تخصصی ومشخص درمقابل نظام ثبت اسناد واملاک کشور وهمچنین بازارزمین و مسکن کشور می باشد که با اجرای این سیستم مشاورین املاک از جایگاه صنفی بالاتری برخوردار خواهند شد.
جمع بندی
بازار زمین وملک و مستغلات یکی از بخش های مهم اقتصاد کشور است که علاوه بر تاثیر بالای آن بر دیگر حوزه های اقتصاد کشور،سیاست های حاکم بر آن بابخش مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای خانوار(مسکن)گره خورده است.به همین سبب دولت های مختلف در کشورهای جهان،در شرایط عدم تعادل،ساماندهی عملکرد این بازار را در دستور کار خود قرار داده اند.
عدم توانائی بازار مسکن ایران در تامین مسکن متناسب با نیازباوجود حضورحداقلی دولت در سالهای اخیر،لزوم دخالت هدفمند دولت را دراین بازار نشان می دهد.دخالت دولت دربازار زمین ومسکن می تواند با سیاست ها وابزارهای مختلفی صورت گیرد.به عنوان مثال در کنار پیگیری سیاست های طرف عرضه مسکن ،بهره گیری از ابزارهای مالیاتی یکی ازانواع مداخله حاکمیتی دولت در این بازار قلمداد می شود که می تواند در سطوح ملی ومحلی صورت گیرد.تا از این طریق وجود انگیزه های بالا برای تقاضاهای سوداگرانه در این بازار کنترل نماید.برای نیل به این هدف شناسائی فرآیند معاملات ملکی در قالب بانک اطلاعات جامع املاک ضرورتی اجتناب ناپذیر می باشد.اما خلاء وجودی بانک اطلاعات مورد نظر در شرایط موجود دستیابی به کنترل وساماندهی بازار مسکن را غیرممکن می نماید.لذا به همین منظور دولت از طریق وزارت بازرگانی ساماندهی معاملات ملکی از طریق مشاورین املاک ومستغلات را مدنظر قرار داده وسامانه املاک ومستغلات را اجرائی نموده است تا درجهت تکمیل نظام اجرائی کارآمد درکشورقدم های موثری برداشته باشد.
[1]- Externalities
زمین ومسکن به عنوان یک کالای ویژه با خواصی نظیر ناهمگن بودن، غیرقابل جانشینی و غیرقابل تجارت بودن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تاثیرات برونی[1]و متقابل این بازار با بازارهای موازی، مهاجرت وافزایش جمعیت شهرها، محدود بودن منابع زمین ومانند آن ، همه و همه منجربه این شده است که این بازار همواره به شدت تحت تاثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد. حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین ومسکن با توجه به غیرقابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن،منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می شود. از این رو عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین ومسکن از سوی دولت های مرکزی حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می تواند سیاست های دولت را در تامین "مسکن متناسب با نیاز" گروه های هدف تحت تاثیر قراردهد. اصولا در بخش های اقتصادی به هر میزان که ریسک سرمایه گذاری بالاتر باشد نرخ بازگشت سرمایه نیز بیشتر است.در شرایط کنونی کشور بخش زمین ومسکن با کمترین ریسک دارای بیشترن نرخ بازگشت سرمایه است که این شرایط باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش های مولد اقتصادی به نفع بخش های غیرمولد وسوداگرانه شده است. به طوری که دراین بخش ،خرید وفروش زمین ومسکن از سود بالاتری نسبت به ساخت مسکن برخوردار است.
در این شرایط مرسوم ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین ومسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب است . برای این منظور فراهم نمودن زیرساخت های اجرائی از قبیل مکانیزم های اجرائی یکپارچه معاملات زمین ومسکن وطراحی پایگاه های اطلاعاتی مورد نیاز یک ضرورت اجتناب ناپذیر می باشد که درحال حاضردر نظام مالیاتی کشورمورد توجه قرار نگرفته است. اما دولت با بروز تحولات بازارزمین ومسکن درسال های اخیراین ضرورت را درک کرده واز طریق وزارت بازرگانی نسبت به طراحی سامانه املاک ومستغلات کشور(سیستم کد رهگیری مسکن)با هدف سامان دهی بازارفوق اقدام نموده است.
انواع قراردادهای زمین ومسکن در کشور
کلیه معاملات مربوط به اموال غیر منقول که به ثبت وصدور سند دردفاتراسناد رسمی کشورزیر نظرقوه قضائیه منتهی می شوند با توجه به ماهیت آنها دارای دو وجه مشخص 1) حقوقی2) اقتصادی و بازرگانی، می باشند و ازجنبه حقوقی آثاروپیامدهای این معاملات به قوه قضائیه ومشخصا سازمان ثبت اسناد واملاک کشور بر می گردد واز نظر قوانین عملیاتی ازطرف این مجموعه پشتیبانی می شوند. از جنبه اقتصادی وبازرگانی آثار و پیامدهای آن به وزارت بازرگانی و اتحادیه صنفی تحت پوشش آن بر می گردد. بر همین اساس اشتغال کلیه فعالان وافرادی که با داشتن شرایط لازم به امر خرید وفروش املاک ویا دلالی و واسطه گری معاملات مذکور می پردازند مطابق ماده 2 دستورالعمل اجرائی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک وخودرو منوط به داشتن پروانه کسب از اتحادیه مربوطه وپروانه تخصصی ازسازمان ثبت اسناد واملاک کشور می باشد. مطابق ماده3 دستورالعمل اجرائی فوق الذکر شرایط و ضوابطی که برای دریافت پروانه تخصصی مورد اشاره در نظر گرفته شده است علاوه بر شرایط مندرج در آئین نامه اجرائی تبصره 1ماده 12قانون نظام صنفی، داشتن تحصیلات ششم ابتدائی قدیم و یا سوم راهنمائی نظام جدیدو همچنین داشتن توانائی و صلاحیت فنی متناسب با شغل مورد درخواست به تشخیص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در کنار ارائه تضمین های مالی مورد نظرجهت جبران خسارت احتمالی وارده به اشخاص واتحادیه صنفی، ذکر شده است. بر اساس آئین نامه اجرائی تبصره 1ماده 12 قانون نظام صنفی حداقل مدرک تحصیلی لازم برای اخذ پروانه کسب فعالیت ، پایان دوره ابتدائی و یا سواد خواندن ونوشتن (به استثناء متقاضیانی که سن آنها از 50 سال به بالا می باشد) اعلام شده است.
براساس ماده 27 دستورالعمل اجرائی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو، مشاورین املاک با لحاظ معیارهایی ازقبیل صلاحیت های فنی، میزان تحصیلات دانشگاهی، شرکت دردوره های آموزشی، استفاده از کارشناسان فنی و حقوقی و ایجاد چارت تشکیلاتی ومحل مناسب ، حوزه فعالیت و سابقه اشتغال به مشاور درجه1 و مشاوردرجه 2 تقسیم می شوند. مطابق ماده (28) مشاور املاک درجه 1 می تواند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاک به هر میزان اقدام و قراردادهای مربوط را تنظیم نماید . ولی طبق ماده(29 ) مشاور املاک درجه 2 می تواند نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاکی اقدام نماید که میزان آن را وزارت بازرگانی با جلب نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می کند .
براساس ماده 8 دستورالعمل فوق مشاور موظف است قراردادها را در اوراق مخصوصی که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تدوين و تأييد گرديده تنظيم نمايد. براین اساس و با توجه به اوراقی که برای ثبت انواع معاملات مربوط به ملک در مشاورین املاک تدوین و طراحی شده است کلیه معاملات را در 6 نوع می توان دسته بندی کرد.
1)مبایعه نامه املاک جهت ثبت خرید وفروش املاک ودارای 9ماده شامل طرفین قرارداد-موضوع ومشخصات قرارداد-ثمن معامله- شرایط مربوط به تنظیم سند- شرایط تسلیم مورد معامله- آثار قرارداد-حق الزحمه مشاور-زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
2)مشارکت در ساخت جهت ثبت قرارداد مربوط به مشارکت در ساخت و دارای 9 ماده شامل طرفین قرارداد-موضوع قرارداد-آورده های طرفین- نسبت سهم الشرکه طرفین- مدت قرارداد- شرایط قرارداد وتعهدات طرفین وضمانت عدم اجرای آنها-حق الزحمه مشاور-زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
3)قرارداد پیش فروش برای ثبت ساخت و فروش مورد معامله با مشخصات، اوصاف وشرایط مورد توافق طرفین و انتقال آن طبق مقررات به خریدار در برابر دریافت عوض معلوم و دارای 11ماده شامل طرفین قرارداد-موضوع قرارداد- مشخصات مورد قرارداد- قيمت مورد معامله- تسليم مورد معامله- شرايط و آثار قرارداد-اسقاط کلیه خیارات به تراضی طرفین-مخارج تنظیم سند رهنی به عهد خریدار در صورت استفاده از وام بانکی- حق الزحمه مشاور- زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
4)انتقال سرقفلی جهت ثبت انتقال کلیه حقوق مالی اعم از قظعی واحتمالی انتقال دهنده نسبت به حق کسب وپیشه وتجارت وسرقفلی ودارای 10ماده شامل طرفين قرارداد- موضوع و مورد معامله - قيمت معامله - شرايط مربوط به تنظيم سند - شرايط تسليم مورد معامله- آثار قرارداد-موضوعیت قانونی قرارداد با توجه قانون مدنی- حق الزحمه مشاور- زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
5)اجاره نامه جهت ثبت قرارداد موجر ومستاجر ودارای 12 ماده شامل طرفين قرارداد- موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره- مدت اجاره- اجاره بها و نحوه پرداخت - تسليم مورد اجاره- شرايط و آثار قرارداد- اسقاط کلیه خیارات طرفین- تبعیت قرارداد در سایر موارد از مقررات قانون مدني و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376-امضای قرارداد توسط شهود با مشخصات مشخص وگواهی آن توسط مشاوراملاک- حق الزحمه مشاور- زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
6)اجاره به شرط تملیک جهت ثبت قرارداد موجر ومستاجر جهت تملیک عین مستاجره پس از پرداخت تمامی اقساط اجاره بهاءاز طرف مستاجربه موجرودارای10ماده شامل طرفين قرارداد- موضوع و مشخصات قرارداد مورد اجاره به شرط تمليك - مدت اجاره -اجاره بهاء- شروط و آثار قرارداد- اسقاط کلیه خیارات طرفین به استثناءموارد تقلب وتدلیس كه بطور واضح و آشكار علت غبن باشد- امضای قرارداد توسط شهود با مشخصات مشخص وگواهی آن توسط مشاوراملاک- حق الزحمه مشاور- زمان ومحل(مشخصات مشاور) تنظیم قرارداد-توضیحات مربوط به قرارداد، می باشد.
جایگاه مشاورین املاک در نظام صنفی وحقوقی کشور
براساس آئین نامه تبصره ماده13 قانون نظام صنفی مبنی برتعریف و تعیین مصادیق انواع مشاغل تخصصی وفنی که توسط دبیرخانه هیئت عالی نظارت وبا همکاری وزارت خانه ها وسازمان های ذیربط ونظرخواهی ازمجامع امورصنفی مراکز استان ها تهیه و به تصویب وزیر بازرگانی رسیده است، مشاورین املاک به عنوان مشاغل تخصصی تعریف نشده اند.این درحالی است که سازمان ثبت اسناد واملاک کشور برای مشاورین املاک در کنار پروانه کسب صنفی که ازطرف اتحادیه صنفی مربوطه صادرمی شود، پروانه کسب تخصصی صادر می کند.
فرایند معاملات ملکی واجزای آن وارتباطات فی مابین درکشور از طرف مشاورین املاک در جهت ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی درراستای قطعی و رسمی شدن معامله وانتقال مالکیت ، برمبنای همه وظایف وفعالیت های حاکمیتی دولت تعریف نشده است بلکه تنها در جهت تامین منافع مادی سازمان های درگیر در خصوص املاک بوده است. به عنوان مثال شهرداری ها در سراسر کشور تا جائی در این فرآیند درگیر می شوند که مطالبات مادی وعوارض قانونی ازقبیل عوارض نوسازی را اخذ کنند و یا سازمان ثبت اسناد واملاک کشور تا جائی در این امردخالت می کند که نسبت به عدم ضبط سند مربوطه (بند ذ) اطمنیان حاصل شود. درحالیکه ثبت اطلاعات مربوط به فرآیند معاملات و بصورت مکانیزه با توجه به سیستمهایی که در شرایط امروز در دسترس است ، درپایگاه های اطلاعاتی مربوط، نسبت به تامین منافع مادی از اهمیت استراتژیکی بالائی برخوردار است. ولی اصلا به این مهم توجه نشده وطراحی های اجرائی درحد تامین منافع وحقوق مادی سازمانی تقلیل یافته است. بعنوان مثال پس از آنکه انتقال مالکیت بصورت رسمی صورت می پذیرد شهرداری های منطقه مربوطه از این انتقال اطلاع پیدا نمی کنند وبا وجود اینکه مطالبات خود را دراین فرآیند اخذ کرده است ولی کماکان کلیه اسناد مربوط به ملک مورد نظردرپایگاه اطلاعاتی شهرداری به نام فردی است که انتقال مالکیت از ایشان صورت پذیرفته است.
مشاورین املاک در کشوراز جایگاه تخصصی بر خوردار نیستند بطوریکه در قوانین موجود حداقل تحصیلات لازم برای اخذ پروانه کسب برای متقاضیان مربوطه از سواد خواندن ونوشتن تا سوم راهنمائی ذکر شده است. البته بخشی از این نگاه غیر تخصصی به جایگاه مشاورین املاک و فرآیند معاملات ملکی به عدم تخصصی بودن ساخت وساز وعدم اعمال استانداردهای مورد نیازدر آن بر می گردد.
همچنین اطلاعات ثبت شده در دفاتر مشاورین املاک به هیچ پایگاه اطلاعاتی منتقل نمی شود بلکه اطلاعات مورد نظر کاملا جنبه بایگانی دارند وبعداز مدت خیلی کوتاهی از بین می روند. البته نگاه غیر تخصصی به مشاورین املاک نیز این وضعیت را تشدید می کند.
بر اساس قوانین ثبتی کشورکلیه معاملات صورت گرفته در صورتی قطعی ورسمی تلقی می شوند که نقل وانتقالات مربوطه در دفاتر اسناد رسمی زیرنظرسازمان اسنادواملاک کشورثبت شوند و برای طی چنین فرآیندی وجود مشاورین املاک چندان جایگاهی ندارد. بطوریکه متعاملین برای ثبت معامله صورت گرفته فی مابین خود الزام به ارائه مبایعه نامه تنظیم شده به دفاتر اسناد رسمی را ندارند و با مراجعه به هردفترخانه ای می توانند با طی فرآیند حقوقی مربوطه نسبت به ثبت معامله خود اقدام نمایند. بنابراین مشاورین املاک درفرآیند معاملات ملکی ازنگاه حقوقی چندان جایگاهی ندارند بلکه بیشترازنگاه صنفی تعریف وبه رسمیت شناخته می شوند. به عبارت دیگردرمجموعه اجرائی کشور، مشاورین املاک، دارای هویت اقتصادی از قبیل منبع ایجاد درآمد برای شاغلین مربوطه و دولت هستند. حتی قانون نظام صنفی کشور نیزدرمقابل این گسستگی بین این بخش از اصناف و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور ساکت است. به نظر می رسد نگاه سازمان ثبت اسناد واملاک به مشاورین املاک سبب شده تا بسیاری از معاملات درسطح غیررسمی و به صورت قولنامه ای شکل بگیرند و همین امردر طول دوره های طولانی موجب شده معاملات غیررسمی و ثبت نشده رواج پیدا کند که به نوبه خود ضمن نقض حاکمیت دولت در این خصوص از قبیل فراهم کردن زمینه فرارمالیاتی ، مشکلات فراوانی را نیز بوجود آورده ودرمواقعی منجربه تشکیل پرونده های قضائی نیز شده است.
بررسی پیامد های اجرای سامانه املاک ومستغلات درکشور(سیستم کد رهگیری مسکن)
اجرای سامانه املاک وکستغلات در کشور(سیستم کد رهگیری مسکن) با هدف سامان دهی معاملات مربوط به زمین ومسکن ودرنتیجه بازار مسکن پیامدهای مثبت مختلفی را بدنبال خواهدداشت وبه سهم خود موجب آرامش وثبات دربازارخواهد شد.
1)یکی از مهمترین پیامد های اجرای سیستم فوق اين است كه امکان بازتعریف وطراحی واجرای نظام مالیاتی موثر وکارآمد در جهت کنترل معاملات سوداگرانه زمین ومسکن در کشوررا فراهم می کند.چراکه نظام مالیاتی مرتبط با زمین ومسکن درشرایط کنونی کشور از یک سو به دلیل خلاء قانونی واز سوی دیگربه علت عدم وجود زیرساخت های مناسب نظیر بانک های اطلاعاتی دچار مشکل می باشد.لذا با اجرای این سیستم بخشی ازموانع اجرای نظام های بهینه وکارآمد مالیاتی که دربسیاری از کشورهای دنیا عمل می شود،ازبین خواهد رفت.
2)پیامد دیگری که اجرای سیستم فوق به همراه خواهد داشت ایجاد فرصت وظرفیت بیشتر در جهت اعمال وظایف حاکمیتی دولت دربازار زمین ومسکن می باشد. بطوریکه می دانیم دردو دهه اخیر بازار زمین ومسکن در کشوردر مقاطع مختلف دچار تحولات وبی ثباتی شده است ودولت به دلیل عدم برخورداری از سیستم اطلاعاتی یکپارچه خاص زمین ومسکن فرصت مدیریت واثر گذاری بر بازار را از دست داده است وبدین ترتیب بخشی از وظایف حاکمیتی دولت بلا موضوع مانده است که با اجرای این سیستم ،فرصت اعمال مدیریت وسامان دهی بازار زمین ومسکن فراهم می شود.
3)با اجرای سیستم سامانه املاک ومستغلات در کشور شفافیت در فرآیند معاملات ملکی کشور افزایش خواهد یافت به طوریکه از فعالیت مشاورین املاک بدون پروانه جلوگیری خواهد شدوامکان انجام معاملات غیررسمی وقولنامه ونوشتن قراردادهای غیرقانونی ازبین خواهد رفت وبدین ترتیب امنیت واطمینان لازم نسبت به اجزاء وفعالان بازارجلب خواهد شد.
4)اجرای سامانه املاک ومستغلات کشورضمن اینکه بهره گیری از زیرساخت های مخابراتی وارتباطی کشور را افزایش خواهد داد موجب شکل گیری پایگاه اطلاعاتی وتخصصی زمین ومسکن خواهد شد که می تواند دربرقراری ارتباط با سایرپایگاه های اطلاعاتی کشوراز جمله شهرداری‌ها، سازمان امور مالیاتی وسازمان ثبت اسناد واملاک کشورو... اطلاعات همدیگررا کنترل وبه روز نماید.
5)یکی ازمشکلاتی که درشرایط موجود در نظام صنفی مربوط به املاک ومستغلات کشور وجود دارد عدم برخورداری مشاورین املاک ومستغلات از جایگاه تخصصی ومشخص درمقابل نظام ثبت اسناد واملاک کشور وهمچنین بازارزمین و مسکن کشور می باشد که با اجرای این سیستم مشاورین املاک از جایگاه صنفی بالاتری برخوردار خواهند شد.
جمع بندی
بازار زمین وملک و مستغلات یکی از بخش های مهم اقتصاد کشور است که علاوه بر تاثیر بالای آن بر دیگر حوزه های اقتصاد کشور،سیاست های حاکم بر آن بابخش مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای خانوار(مسکن)گره خورده است.به همین سبب دولت های مختلف در کشورهای جهان،در شرایط عدم تعادل،ساماندهی عملکرد این بازار را در دستور کار خود قرار داده اند.
عدم توانائی بازار مسکن ایران در تامین مسکن متناسب با نیازباوجود حضورحداقلی دولت در سالهای اخیر،لزوم دخالت هدفمند دولت را دراین بازار نشان می دهد.دخالت دولت دربازار زمین ومسکن می تواند با سیاست ها وابزارهای مختلفی صورت گیرد.به عنوان مثال در کنار پیگیری سیاست های طرف عرضه مسکن ،بهره گیری از ابزارهای مالیاتی یکی ازانواع مداخله حاکمیتی دولت در این بازار قلمداد می شود که می تواند در سطوح ملی ومحلی صورت گیرد.تا از این طریق وجود انگیزه های بالا برای تقاضاهای سوداگرانه در این بازار کنترل نماید.برای نیل به این هدف شناسائی فرآیند معاملات ملکی در قالب بانک اطلاعات جامع املاک ضرورتی اجتناب ناپذیر می باشد.اما خلاء وجودی بانک اطلاعات مورد نظر در شرایط موجود دستیابی به کنترل وساماندهی بازار مسکن را غیرممکن می نماید.لذا به همین منظور دولت از طریق وزارت بازرگانی ساماندهی معاملات ملکی از طریق مشاورین املاک ومستغلات را مدنظر قرار داده وسامانه املاک ومستغلات را اجرائی نموده است تا درجهت تکمیل نظام اجرائی کارآمد درکشورقدم های موثری برداشته باشد.
[1]- Externalities
